json

Prawo mieszkaniowe i rynek wtórny nie lubią niejasności. A jednak to właśnie niejasność, czyli zadłużenie, pojawia się w tysiącach transakcji każdego roku. Telefon dzwoni zwykle późnym popołudniem: ktoś ma zaległości w czynszu, ratach kredytu, zdarzył się zajęty rachunek, a na biurku leży pismo od komornika. Pytanie brzmi brutalnie prosto: jak sprzedać zadłużone mieszkanie, nie tracąc przy tym głowy ani pieniędzy? Poniżej opisuję sprawdzony porządek działań, typowe warianty, pułapki, a także realne widełki czasowe i kosztowe. Bez magii, za to z praktyką z transakcji, w których dług miał przeróżne oblicza.

Table of Contents

Co właściwie znaczy, że mieszkanie jest zadłużone

Zadłużenie może mieć kilka źródeł i nie każde wpływa na sprzedaż w ten sam sposób. Najczęściej spotykam cztery kategorie. Po pierwsze, kredyt hipoteczny zabezpieczony wpisem w dziale IV księgi wieczystej. Po drugie, zaległości czynszowe wobec wspólnoty lub spółdzielni. Po trzecie, długi właściciela wobec urzędu skarbowego lub ZUS, które mogą zakończyć się wpisem hipoteki przymusowej albo egzekucją z nieruchomości. Po czwarte, egzekucja komornicza, czyli zajęcie i czasem już wyznaczona licytacja.

Każdy z tych długów działa inaczej na harmonogram i cenę. Kredyt hipoteczny da się rozliczyć w akcie notarialnym bez chaosu, jeśli bank szybko wystawi zaświadczenie o saldzie i zgodzie na wykreślenie hipoteki. Zaległości czynszowe mogą zablokować wydanie zaświadczeń albo wywołać spór o to, kto płaci, sprzedający czy kupujący. Hipoteka przymusowa i egzekucja wymagają już ścisłego scenariusza przepływów pieniędzy, bo część ceny musi trafić bezpośrednio do wierzyciela. Każdy zapis w księdze trzeba czytać w kontekście: data wpisu, kwota, wierzyciel, podstawa ustanowienia zabezpieczenia.

Od czego zacząć: porządek i dokumenty

Zanim pokażemy mieszkanie komukolwiek, trzeba uporządkować papierologię. Zbyt wielu sprzedających próbuje najpierw znaleźć kupującego, a dopiero potem tłumaczyć, co właściwie wisi nad lokalem. To prosty przepis na zniżkę 10 do 20 procent tylko dlatego, że druga strona czuje niepewność. Lepsza droga to pełna przejrzystość.

Najpierw księga wieczysta. Wydruk z działów II, III i IV, z pieczątką daty. Dział II potwierdza własność, dział III pokazuje roszczenia i ograniczenia, dział IV hipoteki. Jeśli mieszkanie nie ma księgi, bo to spółdzielcze własnościowe prawo bez KW, plan będzie inny: zaświadczenie ze spółdzielni o braku przeciwwskazań do założenia księgi i o stanie zadłużenia.

Dalej zaświadczenia. Wspólnota lub spółdzielnia powinna wystawić dokument potwierdzający stan rozliczeń, najlepiej z wyszczególnieniem kwot i odsetek. Zwykle robią to w ciągu 3 do 7 dni roboczych, czasem szybciej za opłatą ekspres. Do banku kredytującego warto złożyć wniosek o zaświadczenie o aktualnym zadłużeniu oraz promesę zwolnienia hipoteki po spłacie. Banki wydają je w 5 do 14 dni, co zależy od procedur i sezonu. Jeśli jest komornik, kontaktujemy się z kancelarią o wysokość wymaganą do umorzenia postępowania i numer rachunku depozytowego. Nie zaszkodzi poprosić o projekt pisma o umorzeniu, które komornik wyśle po wpływie środków.

Warto od razu przygotować harmonogram przepływów pieniędzy, czyli rozpisanie, jaka część ceny trafi do którego wierzyciela i kiedy. To dokument, który daje kupującemu poczucie kontroli. W akcie notarialnym często pojawiają się trzy przelewy: do banku sprzedającego, do wspólnoty i reszta na rachunek sprzedającego. Jeśli dochodzi hipoteka przymusowa, pojawi się kolejny przelew.

Jak sprzedać zadłużone mieszkanie? Praktyczny plan

Technicznie sprzedaż wygląda podobnie jak każda inna, tylko mechanika płatności i kolejność kroków mają większe znaczenie. Na etapie ogłoszenia nie ma sensu ukrywać zadłużenia, lepiej opisać, w jaki sposób zostanie spłacone i jakie dokumenty są przygotowane. Kupujący, w szczególności finansujący zakup kredytem, oczekują klarowności. Poniżej plan, który wielokrotnie działał bez potknięć.

Uporządkuj księgę i zaświadczenia: KW z aktualnymi wpisami, zaświadczenie o saldzie kredytu i promesa banku, potwierdzenie stanu rozliczeń ze wspólnotą lub spółdzielnią, pisma od komornika lub wierzyciela publicznego z kwotami do spłaty.
Ustal strategię płatności i zabezpieczenia: podziel cenę na transze, które trafią bezpośrednio do wierzycieli, i na resztę dla sprzedającego; dołącz do umowy przedwstępnej numery rachunków wierzycieli i terminy przelewów.
Wybierz formę umowy: przy długach lepiej od razu iść w umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego z zadatkiem i pełnomocnictwami na wypadek nieobecności; notariusz może doradzić depozyt notarialny.
Zbierz zgody i promesy: bez promesy zwolnienia hipoteki lub potwierdzenia umorzenia egzekucji nie podpisuj ostatecznego aktu; poproś bank o promesę na 60 dni, jeśli kupujący finansuje zakup kredytem.
Przeprowadź rozliczenie w akcie: przelewy idą wprost do wierzycieli, dopiero po potwierdzeniach notariusz składa wnioski do sądu o wykreślenia, a strony ustalają wydanie lokalu i liczników.

Ten pięciopunktowy szkielet można dopasować do każdej kombinacji długów. Różnice pojawiają się na poziomie terminów, liczby przelewów i nazewnictwa dokumentów, ale rdzeń pozostaje ten sam: jasna dokumentacja, transze płatności, promesy, a na końcu wykreślenia i wydanie.

Kredyt hipoteczny na mieszkaniu: standard, który da się opanować

Najczęstszy przypadek to zwykła hipoteka bankowa. Tutaj potrzebujemy trzech rzeczy. Po pierwsze, zaświadczenia o wysokości zadłużenia z wyszczególnieniem kapitału, odsetek i prowizji za wcześniejszą spłatę. Po drugie, numeru rachunku technicznego do spłaty. Po trzecie, promesy zwolnienia hipoteki po wpływie środków.

W akcie notarialnym wpisuje się, że część ceny odpowiadająca zadłużeniu trafia bezpośrednio na rachunek banku. Reszta ceny idzie do sprzedającego. Jeśli kupujący ma kredyt, bank kupującego przelewa transze zgodnie z dyspozycjami z aktu. Zwykle całość da się zamknąć w 30 do 45 dni od przedwstępnej umowy. Po spłacie bank sprzedającego wystawia list mazalny, czyli oświadczenie o zgodzie na wykreślenie hipoteki. Notariusz dołącza go do wniosku do sądu, a wykreślenie pojawi się w księdze po kilku tygodniach. Kupujący nie musi czekać na wykreślenie, jeśli w akcie ma promesę. Ryzyko jest wtedy ograniczone do formalności po transakcji.

Częsty błąd to nieoszacowanie prowizji za wcześniejszą spłatę. Starsze umowy potrafią przewidywać 1 do 2 procent salda, ale po trzech latach kredytowania w większości banków prowizja spada do zera. Zdarza się też błąd odwrotny: zaświadczenie jest sprzed tygodnia, a kurs franka lub WIBOR zmienił saldo. Warto umówić się, że nadwyżka ponad saldo wraca na rachunek kupującego albo sprzedającego, w zależności od konstrukcji. Dobrze, żeby akt przewidywał taką sytuację.

Zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni: małe kwoty, duże kłopoty

Zaległości czynszowe rzędu kilku tysięcy złotych potrafią zablokować sprzedaż na kilka tygodni. Wspólnoty często odmawiają wydania zaświadczenia o niezaleganiu, dopóki wszystko nie zostanie spłacone. Niektóre zgadzają się na zapłatę w akcie notarialnym z rachunku depozytowego. Klucz to wczesny kontakt z administracją, najlepiej mailowo i telefonicznie, oraz uzgodnienie pisemne, że przyjmą spłatę w dniu podpisania umowy. W akcie wskazuje się przelew z ceną do wspólnoty, a administracja przygotowuje pismo o braku zaległości, które notariusz dołącza do dokumentów.

Tu pojawia się pytanie, kto ponosi ciężar spłaty. Z prawnego punktu widzenia dług idzie za właścicielem, jednak wspólnota ma silne narzędzia wobec lokalu. Rynek wypracował kompromis: dług spłaca sprzedający z ceny sprzedaży, a kupujący dostaje czystą kartę. Zdarza się, że strony korygują cenę o taką samą kwotę, żeby uprościć przepływy. Ważne, aby odsetki były naliczone na dzień aktu, bo te kilka dni potrafi dołożyć kilkadziesiąt złotych i wystarczy, by administracja zwlekała z wydaniem zaświadczenia. Po spłacie warto poprosić o krótką notę, że na dzień X stan rozliczeń wynosi 0 zł. Ułatwia to zamknięcie sprawy przy licznikach.

Hipoteka przymusowa i wierzyciele publiczni

Gdy w dziale IV księgi pojawia się hipoteka przymusowa na rzecz urzędu skarbowego lub ZUS, napięcie rośnie. Sama obecność hipoteki nie zamyka drogi do sprzedaży, ale wymaga ścisłego scenariusza. Najpierw trzeba ustalić dokładny stan zobowiązań, łącznie z odsetkami i kosztami egzekucyjnymi, na konkretny dzień. Urząd skarbowy lub ZUS wydają takie informacje po wniosku, czasem w kilka dni, czasem w dwa tygodnie. Gdy kwota ustalona, przygotowujemy w akcie przelew bezpośrednio do wierzyciela. Po wpływie środków wierzyciel wystawi oświadczenie o wygaśnięciu zabezpieczenia, co otwiera drogę do wykreślenia hipoteki.

Największe ryzyko to czas. Jeśli kupujący finansuje kredytem, promesa banku jest ważna ograniczoną liczbę dni. Wierzyciele publiczni potrafią mieć dłuższy obieg pism. Rozwiązaniem jest depozyt notarialny. Pieniądze leżą u notariusza, który ma obowiązek przesłać je do urzędu, a po potwierdzeniu wpływu wydaje dalsze środki zgodnie z aktem. Kupujący czuje się bezpiecznie, sprzedający ma pewność rozliczenia. Minusem jest koszt depozytu i kilka dni zwłoki. W praktyce warto założyć bufor dwóch do trzech tygodni na pełne domknięcie.

Egzekucja komornicza i groźba licytacji

Gdy w grę wchodzi komornik, liczy się czas i komunikacja. Sprzedaż z egzekucją to wciąż transakcja rynkowa, o ile licytacja nie została już prawomocnie wyznaczona. Pierwszy krok to uzyskanie z kancelarii komorniczej zaświadczenia o stanie zadłużenia, na którego podstawie można obliczyć transzę do spłaty. Drugi to uzgodnienie, że komornik po otrzymaniu środków z ceny wyśle do sądu wniosek o umorzenie egzekucji i do wydziału ksiąg wieczystych o wykreślenie wpisów.

Kupujący słusznie obawia się, że sprzedaż wisi na włosku. Dlatego akt notarialny powinien przewidywać, że pierwsza część ceny idzie na rachunek komornika, a wydanie lokalu nastąpi po wpływie potwierdzenia o umorzeniu. Dodatkowym zabezpieczeniem bywa wpis roszczenia kupującego o przeniesienie własności do działu III KW na podstawie przedwstępnej. Dzięki temu nawet jeśli coś się przeciągnie, kupujący ma wpis, który porządkuje kolejność praw. Z mojego doświadczenia, przy dobrej współpracy kancelarii, od podpisu przedwstępnej do aktu końcowego mija 3 do 6 tygodni. Największą przeszkodą bywa brak aktualnych wycen długu, bo odsetki w egzekucji rosną każdego dnia.

Różne typy zadłużenia, różne strategie cenowe

Każde obciążenie wpływa na wycenę, ale nie zawsze w sposób liniowy. Kredyt hipoteczny sam w sobie nie obniża wartości. To narzędzie finansowe, które znika z chwilą spłaty. To, co de facto obniża cenę, to niepewność lub ryzyko po stronie kupującego. Jeśli ekspozycja oferty jasno pokazuje dokumenty, a sprzedający prowadzi proces z notariuszem i bankiem, obniżka nie musi być duża. Przy prostych kredytach różnica w stosunku do mieszkań bez obciążeń wynosi często 0 do 3 procent.

Zadłużenie czynszowe to inna historia. Jeśli to kilkaset złotych, rynek wzrusza ramionami. Jeśli dług urósł do kilku czy kilkunastu tysięcy, wspólnota sygnalizuje ryzyko roszczeń, a kupujący wymusi dyskonto 2 do 5 procent, chyba że widzi w akcie precyzyjny scenariusz spłaty.

Hipoteki przymusowe i egzekucje wciągają w to większą niepewność. W transakcjach, w których na dzień aktu spłacaliśmy wierzycieli publicznych lub komornika, dyskonto zwykle wynosiło 5 do 12 procent. Sporo zależy od lokalizacji i popytu: w mocnych dzielnicach, gdzie mieszkania rotują w tydzień, kupujący są odważniejsi, bo wiedzą, że popyt przewyższa podaż.

Umowa przedwstępna, depozyt i wpis roszczenia

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego to bezcenne narzędzie przy długach. Po pierwsze, pozwala wpisać roszczenie do działu III księgi wieczystej. Ten wpis daje kupującemu tarczę: jeśli pojawiłby się nowy wierzyciel, kolejność praw jest już ustawiona. Po drugie, notarialna forma wymusza precyzję: numery rachunków wierzycieli, kwoty, terminy, warunki płatności, sposób postępowania przy różnicach w saldzie.

Depozyt notarialny bywa najlepszym rozwiązaniem, gdy trzeba skoordynować kilka przelewów, a kupujący finansuje zakup kredytem. Pieniądze trafiają na rachunek depozytowy, a notariusz rozsyła je do wierzycieli zgodnie z aktem. Kupujący nie ryzykuje, że przeleje środki i nie dostanie własności, sprzedający widzi, że środki są zabezpieczone. Koszt depozytu zwykle mieści się w niskich tysiącach złotych, czasem jest procentowy. Warto to wliczyć w negocjacje.

Gdy lokal jest zamieszkany i trwa spór

Jedna z trudniejszych sytuacji to mieszkanie z długiem, w którym wciąż mieszkają bliscy sprzedającego, najemcy albo były partner. Bank lub wspólnota oczekują spłaty, ale wydanie mieszkania nie jest oczywiste. Tutaj umowa musi doprecyzować obowiązek opróżnienia i termin wydania, a także kary umowne za zwłokę. Jeżeli w lokalu mieszkają najemcy, należy przeanalizować umowę najmu: czas oznaczony czy nieoznaczony, okres wypowiedzenia, kaucja. Kupujący decyzję o kontynuacji lub wypowiedzeniu musi podjąć na etapie przedwstępnej, bo to zmienia harmonogram.

Bywa, że jedynym sposobem jest ustalenie z kupującym dłuższego terminu wydania, na przykład 30 do 60 dni po akcie, z częścią ceny pozostawioną w depozycie na czas przekazania lokalu. Taki mechanizm ogranicza ryzyko kupującego i motywuje sprzedającego do terminowego opuszczenia. Gdy w tle jest komornik, każdy dodatkowy miesiąc waży w odsetkach, więc trzeba policzyć koszty zwłoki i zdecydować, czy to się spina.

Kredyt po stronie kupującego, czyli koordynacja dwóch banków

Jeśli kupujący finansuje zakup kredytem, proces dostaje dodatkowy stopień trudności. Bank kupującego chce czystej hipoteki na koniec, albo przynajmniej gwarancji jej wykreślenia. Jednocześnie bank sprzedającego zwolni hipotekę dopiero po spłacie. Odpowiedzią jest dobrze napisany akt oraz promesa banku sprzedającego. Bank kupującego często zgadza się na wpis swojej hipoteki na drugim miejscu, z warunkiem, że hipoteka sprzedającego zostanie wykreślona po spłacie. Inna ścieżka to wypłata kredytu w dwóch transzach: pierwsza spłaca stary bank, druga trafia do sprzedającego po dostarczeniu listu mazalnego.

Praktyka pokazuje, że kluczowe są terminy ważności decyzji kredytowych i promes. W harmonogramie trzeba przewidzieć kilka buforów: czas na wyliczenie salda przez stary bank, czas na wypłatę kredytu przez nowy, dni robocze na przelewy. Warto rozważyć testowy przelew 1 zł na rachunki wierzycieli kilka dni przed aktem, by sprawdzić, czy numer rachunku jest aktywny i zgodny.

Podatki i koszty dodatkowe, o których łatwo zapomnieć

Długi nie anulują podatku od sprzedaży. Jeśli od końca roku nabycia nie minęło pięć lat, może pojawić się PIT. Można go uniknąć, jeśli środki przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat, ale długi spłacane z ceny nie zawsze do tych celów się zaliczą. Tu warto skonsultować się z doradcą podatkowym, szczególnie przy sprzedaży przed pięcioletnim okresem.

Po stronie kosztów dodatkowych mamy wypisy aktu, taksę notarialną, opłaty sądowe za wpisy i wykreślenia, możliwy depozyt, zaświadczenia ze spółdzielni czy wspólnoty, ewentualne koszty komornicze. Warto spiąć to w budżecie przed negocjacjami. Zdarza się, że brak środków na opłaty techniczne blokuje sprawę na etapie drobnym, ale krytycznym, jak brak opłaconego wniosku o wykreślenie hipoteki.

Kiedy lepiej nie szukać standardowego kupującego

Są sytuacje, w których mieszkanie z długiem najlepiej sprzedać inwestorowi kupującemu za gotówkę. Chodzi o przypadki z wieloma wierzycielami, sporami rodzinnymi, wpisami, które trudno rozszyfrować, lub z licytacją za pasem. Inwestor skalkuluje ryzyko, zapłaci mniej, ale zrobi to szybko. Takie transakcje potrafią zamknąć się w 7 do 14 dni. Dyskonto sięga 10 do 20 procent, niekiedy więcej, jeśli stan prawny jest wyjątkowo skomplikowany. Trzeba zważyć, co ważniejsze: maksymalna cena czy prędkość i pewność zamknięcia.

Typowe błędy, które widuję najczęściej

Najbardziej kosztowny błąd to opóźnianie kontaktu z wierzycielami. Długi lubią rosnąć, a urzędowe tryby nie przyspieszają na życzenie. Drugi błąd to ustawianie zbyt krótkich terminów w umowie przedwstępnej. Parę dni rezerwy więcej może uratować transakcję, szczególnie przy kredycie kupującego. Trzeci to nieprecyzyjne określenie, co składa się na cenę i kto płaci jakie opłaty. Czwarty to brak wglądu kupującego w dokumenty. Lepsza jest przesadna przejrzystość niż internetowe zapewnienia, że wszystko da się załatwić w jeden dzień. Piąty to nieuwzględnienie stanu lokalu i kwestii wydania. Zadłużenie bywa tylko jednym z problemów, a nierozwiązane sprawy lokatorskie potrafią wywrócić całość.

Jak rozmawiać z kupującym, żeby nie stracić zaufania

Kupujący nie boją się długów per se. Boją się, że długów nie da się rozliczyć lub że coś wyjdzie po fakcie. Zaufanie buduje się prostymi ruchami. Dokumenty prezentujemy od razu, nie dopiero przy akcie. Pokazujemy listę przelewów, które wykona notariusz. Ustalamy, co stanie się, jeśli saldo długu okaże się o 500 zł wyższe na dzień podpisu. Dajemy zgodę na wpis roszczenia w KW już po przedwstępnej. Jeśli kupujący bierze kredyt, współpracujemy z jego bankiem i pośrednikiem, dostarczając potrzebne papiery bez zwłoki. I wreszcie, nie obiecujemy cudów. Rzetelne 45 dni lepsze niż nierealne 14.

Studium przypadku: trzy scenariusze, trzy rezultaty

Pierwszy przypadek: dwupokojowe mieszkanie z hipoteką na 190 tys. zł. Zaświadczenie z banku w 6 dni, promesa na 60 dni. Kupujący z kredytem. Umowa przedwstępna w notariacie, wpis roszczenia, akt po 5 tygodniach. Przelew z banku kupującego spłacił hipotekę sprzedającego, reszta trafiła do zbywcy. Dyskonto względem rynkowej ceny: 2 procent, głównie z powodu krótkiego terminu wydania i wymagań banku.

Drugi przypadek: zaległości we wspólnocie 11,4 tys. zł plus odsetki. Administracja nie chciała wydać zaświadczenia bez spłaty. Zrobiliśmy depozyt notarialny z dwoma transzami: pierwsza dla wspólnoty w dniu aktu, druga dla sprzedającego po potwierdzeniu wpływu. Zaświadczenie poszło tego samego dnia mailem, papier po dwóch dniach. Cena bez dyskonta, bo mieszkanie świetnie położone, a kupujący gotówkowy.

Trzeci przypadek: hipoteka przymusowa ZUS na 48 tys. zł i postępowanie egzekucyjne. Kancelaria komornicza sprawna, wyliczenie długu w 4 dni. Kupujący gotówkowy, akt po 12 dniach od pierwszej prezentacji. Dyskonto 9 procent. ZUS wydał oświadczenie o wygaśnięciu zabezpieczenia po 7 dniach, wykreślenie w KW po miesiącu. Wydanie lokalu po 30 dniach, część ceny trzymana w depozycie na ten okres.

Kiedy wstrzymać się ze sprzedażą

Nie każdą transakcję warto forsować. Jeśli w księdze wieczystej panuje chaos: wiele hipotek, postępowania o uzgodnienie treści księgi, wpisy o toczących się sprawach, to ryzyko przewyższa korzyści z szybkiej sprzedaży. Czasem lepiej uporządkować stan prawny, nawet jeśli potrwa to dwa czy trzy miesiące. Jeśli mieszkanie ma istotne braki dokumentacyjne, na przykład nieuregulowane samowole budowlane wpływające na powierzchnię, rynek ukarze nas podwójnie: dyskontem za dług i dyskontem za stan techniczny. Warto wybrać jedną bitwę na raz.

Krótka checklista na koniec drogi

Księga wieczysta sprawdzona i wydrukowana z aktualną datą.
Zaświadczenia: bankowe saldo i promesa, wspólnota lub spółdzielnia, ewentualnie pisma od komornika lub urzędów.
Harmonogram przelewów wpisany do aktu, numery rachunków zweryfikowane.
Umowa przedwstępna w formie aktu, wpis roszczenia do działu III KW, rozdzielone terminy i bufor na formalności.
Uzgodniony termin wydania lokalu, protokół zdawczo-odbiorczy i rozliczenie liczników.

Sprzedaż mieszkania z długiem da się przeprowadzić spokojnie, jeśli trzymamy się logiki: pełna dokumentacja, rozdzielone płatności, właściwe zabezpieczenia i realistyczny kalendarz. Rynek premiuje przejrzystość. Zaskoczenia lubią kosztować, a dyskonto najczęściej bierze się nie z samego długu, lecz z chaosu wokół niego. Jeśli zadamy pytania wcześnie i twardo rozpiszemy kroki w akcie, nawet złożone przypadki zamykają się bez niepotrzebnych nerwów.